Siirry sisältöön

Helsinki

Asuntokaupoissa puhutaan kymmenistä tuhansista euroista, Etelä-Suomessa jopa sadoista tuhansista euroista. Pääkaupunkiseudulta on vaikea löytää omakotitaloa alle 200 000 eurolla. Jos ostettuaan 300–400 000 euroa maksavan omakotitalon huomaakin, että siinä on jotain vikaa, kannattaa reagoida nopeasti ollakseen oikeutettu joko asuntokaupan purkuun tai hinnanalennukseen. Jotta asuntokaupan riitauttaminen ja korvausvaatimusten saaminen läpi onnistuisivat mahdollisimman helposti, kannattaa ottaa avuksi alan asiantuntija. Huomannet, että kun etsinnässä on lakiasiaintoimisto, Helsinki ja muut suuret kaupungit ovat täynnä erilaisia vaihtoehtoja. Lakiasiaintoimistojen joukosta kannattaa valita sellainen, jolla on kokemusta nimenomaan asuntokauppariidoista ja niiden sovittelusta, tai oikeuteen asti viedyistä asuntokauppariidoista.

Asunnon vika jää joko myyjän tai ostajan vastuulle

Suomessa tehdään vuosittain noin satatuhatta asuntokauppaa, joista iso osa etenee molempia osapuolia tyydyttävällä tavalla, mutta joista jotkut menevät niin sanotusti metsään. Asunto- ja kiinteistökauppaa säätelevät eri lait, joiden perusteella riita-asioita koetetaan setviä. Asunto-osakkeiden kauppaa säätelevät asuntokauppalait, joissa on erilliset säännökset uuden ja vanhan asunnon kaupasta. Kiinteistökauppaa taas sääntelee maakaari. Asuntokauppoihin liittyvät riidat ovat melko yleisiä, ja koskevat yleensä asunnon ominaisuuksiin liittyviä virheitä, kuten uuden omistajan aloittaman remontin yhteydessä paljastunutta kosteus- tai homevauriota. Asunnon myyjän virhevastuu riippuu siitä, onko myyjä yksityishenkilö vaiko asuntojen rakentamista ja asuntokauppaa harjoittava ammattilainen. Virhevastuuta ja se oikeudellista sisältöä arvioidaan myös laissa ilmoitettujen velvollisuuksien perusteella. Asunnon myyjälle laki sälyttää tiedonantovelvollisuuden, ja asunnon ostajalle ennakkotarkistusvelvollisuuden. Jos myyjä jättää kertomatta jotain oleellista asunnon kunnosta, on hän rikkonut tiedonantovelvollisuuttaan ja joutuu korvaamaan vastapuolen kärsimät vahingot. Vastuu asunnossa olevasta virheestä voi jäädä ostajan vastuulle, jos tämän katsotaan laiminlyöneen oman velvollisuutensa selvittää asunnon kunto ja asunnon tiedot. Ostaja ei siis voi vedota kaupan jälkeen sellaiseen seikkaan, mikä hänen olisi pitänyt havaita asuntoa tarkastaessaan.

Jos vika tai vaurio ei ollut asunnon myyjän tiedossa, on virhevastuun määritteleminen monimutkaisempaa. Myyjä on vastuussa myös näistä salaisista, piilevistä virheistä, jos asunnon arvioidaan poikkeavan siitä, mitä sen hintaluokan ja sen tason asunnolta voidaan edellyttää. Tämä kuulostaa melko tulkinnanvaraiselta, joten ostajan kannattaa hommata lakimiestoimiston apua tässä perustelujen laatimiseen ja esittämiseen. 

Lisäksi ostajan kannattaa olla aikaisin liikkeellä. Jotta ostajalla säilyisi oikeus korvauksiin, on hänen reklamoitava asunnossa ilmenneestä virheestä mahdollisimman nopeasti, koska muuten hän lain mukaan menettää oikeutensa vedota kyseiseen virheeseen. Ostajalla on mahdollisuus asuntokaupan purkuun tai hinnanalennukseen, jos virheen todetaan johtuvan myyjän huolimattomuudesta. Myyjä voi lisäksi joutua maksamaan ostajalle vahingonkorvausta tälle aiheutuneista vahingoista. Avuksi kannattaa ottaa asuntokauppariitoihin perehtynyt lakimies, koska myyjä luonnollisesti pyrkii vapautumaan korvausvelvollisuudestaan. Lakimies pitää huolta asunnon ostajan oikeuksista, sillä kokemattoman voi olla vaikea tulkita asuntokauppoihin liittyvää lakia ja sen melko tulkinnanvaraisilta tuntuvia säädöksiä.

Miten asuntokauppariitoja voitaisiin ehkäistä?

Asuntokauppoihin liittyvät riidat johtuvat verrattain harvoin myyjän tahallisesta huolimattomuudesta tai asuntoon liittyvien tietojen pimittämisestä. Yleensä on kyse ostajan tai myyjän (tai molempien) tietämättömyydestä, sekä kaupanteon yhteydessä suoritetuista epätarkoista kuntotarkastuksista. Kuntotarkastus onkin viimeinen paikka, mistä kannattaa tinkiä. Asuntoa kannattaa tilata tarkastamaan ulkopuolinen, riippumaton taho, jolla on kompetenssia tutkia asunnon kunto perusteellisesti. Kannattaa harkita myös kosteusmittauksia, jotta mahdollinen kosteusongelma ei tulisi myöhemmin yllättämään. Kuntotarkastus voidaan merkitä kaupan ehdoksi, ja myyjä ja ostaja voivat sopia maksavansa sen puoliksi. Sekä ostajan että myyjän hyvä olla itse paikalla silloin, kun kuntotarkastus suoritetaan. 

Lakimies

Kauppasopimuksesta kannattaa tehdä niin kattava kuin mahdollista, sillä se palvelee molempien osapuolten etua. Jos kaikki poikkeamat ja mahdolliset viat on merkitty kauppasopimukseen, ei niihin voi jälkeenpäin enää vedota. Kosteus- ja homevauriot kuitenkin saattavat jäädä kuntotarkastuksessakin huomaamatta. Tällaiset vauriot laskevat asunnon arvoa ja aiheuttavat kalliita remontteja. Jotta ostaja saisi tarpeellisen suuren hinnanalennuksen ja ehkä myös vahingonkorvausta, on asiantuntijan apu tarpeen. Lakimies osaa kertoa, millaisia rakennusteknisiä tutkimuksia tai mikrobitutkimuksia tarvitaan tausta-aineistoksi, ja miten asia perustellaan niin, ettei myyjä välty vastuulta väärin perusteltujen vaatimusten takia. Vapaaehtoinen sopimus on asuntokauppariidoissa aina se ensisijainen vaihtoehtoa, sillä tuomioistuimeen viedyt riidat ovat kalliita ja kestävät kauan. Tarvittaessa kokenut lakimies on valmis viemään asuntokauppariidan aina tuomioistuimeen asti. 

Kameravalvonta taloyhtiöön

Ehkä jo seuraavassa yhtiökokouksessa nousee esille kysymys siitä, pitäisikö hankkia kameravalvonta taloyhtiölle – jos sitä ei siis ole jo hankittuna. Kameravalvontaa käyttävät monet taloyhtiöt, yritykset, yhteisöt, yksityishenkilöt ja viranomaiset. Kameravalvonnan tarkoitus on ennaltaehkäistä rikollisuutta ja avustaa erilaisten rikosten, ilkivallantekojen tai onnettomuuksien selvittelemisessä. Kameravalvonta tuottaa jatkuvaa kuvainformaatioita kiinteistössä tai sen pihamaalla käynnissä olevista tapahtumista. Mitä laadukkaampi kamera, sen parempaa kuvaa se tuottaa. Tänä päivänä valvontakamerat tuottavat pääsääntöisesti värikuvaa. Valvontakameran nauhalta on helppo selvittää tapahtumien – esimerkiksi murtovarkauden – kulku ja ehkä jopa tunnistaa syyllinen. Hyvälaatuisissa valvontakameroissa on liiketunnistin ja tasokkaat valot, joilla ne ottavat hyvää kuvaa yölläkin. Kohde saattaa olla tunnistettavissa useiden kymmenien metrien päästä. Mikäli resurssit eivät riitä tällaisiin, lähinnä ammatti- ja yrityskäyttöön suunniteltuihin kameroihin, kannattaa varmistaa, että pihan valaistus tukee kameran toimintaa. Luonnonvalo on kortilla varsinkin talvisin. Silloin ulkovalojen pitää olla toiminnassa ja valaisimien sijoitettu oikein valvontakameroihin nähden.

Kameravalvontajärjestelmä koostuu kaapeloinnista, kuvantallentimisista, monitoreista ja tietenkin itse kameroista, joita suositellaan kiinnittämään ainakin ovien välittömään läheisyyteen. Moderni kamerajärjestelmä saattaa lähettää reaaliaikaista etäkuvaa vartiointiliikkeeseen, jossa kameroita seuraavat työntekijät havaitsevat heti kaikki poikkeustilanteet. Kamerajärjestelmä saattaa olla varustettu rikosilmoitinjärjestelmällä, mikä lähettää hälytyksen vartiointiliikkeelle heti havaitessaan varkauden. Rikosilmoitinjärjestelmän lisäksi kameravalvonta on saatettu varustaa lisäosilla, mitkä lähettävät hälytyksen myös tulipalosta, vesivahingosta tai ikkunan rikkomisen kaltaisesta ilkivallanteosta. Ovihälytin kertoo, jos ovi avataan siihen aikaan, kun tilassa ei pitäisi liikkua kenenkään luvallisella asialla olevan. Valvontajärjestelmässä voi olla myös esimerkiksi häkäilmaisin. Vaikka kameravalvonta ei olisi näin kehittynyt ja monipuolinen, riittää pelkkä tieto tallentavien valvontakameroiden olemassaolosta ehkäisemään monet rikokset, murrot, varkaudet ja ilkivallanteot. Kameravalvonnasta kannattaakin varoittaa näkyville paikoille sijoitetuilla kylteillä ja tarroilla.

Kameravalvontaa säätelevät useat lait

Älä kuvaa

Valvontakameroiden käyttöön ottaminen ei vaadi lupakäytäntöjä tai viranomaismaksuja, mutta ennen kuin valvontakameroita alkaa asentaa, on asiaan syytä perehtyä huolella, jotta välttyy rikkomasta lakia. Henkilöitä ei saa kuvata ja videoida missä vain. Omakotitalon omistaja saa hankkia kiinteistöönsä ja tontilleen niin paljon kameroita kuin huvittaa, mutta niiden tulee kuvata vain hänen tontillaan tapahtuvaa toimintaa.

Rikoslain mukaan kotirauhan suojaamassa paikassa tapahtuvan toiminnan kuuntelu, katselu, kuvaaminen tai tallentaminen on rangaistavaa. Kotirauha suojaa asunnot, myös loma-asunnot ja – yllättävää sinänsä – hotellihuoneet, asuntoautot, teltat ja kerrostalojen porraskäytävät. Myös kerrostalon tai rivitalon asukkaiden yksityisalueeseen kuuluvat pihat ja piharakennukset ovat kotirauhan piirissä.

Asukas saa asentaa omaan asuinhuoneistoonsa tai autotalliinsa valvontakameroita, mutta ilman kaikkien taloyhtiön asukkaiden suostumusta hän ei saa alkaa kuvata porraskäytävän tai esimerkiksi pyörävaraston tapahtumia. Jos taloyhtiön hallitus esittää valvontakameroiden hankkimista porraskäytävään, pihalle tai sinne pyörävarastoon, on otettava huomioon yhteisön päätöksentekoon liittyvät normit. Porraskäytävää saa kuvata vain kaikkien kyseisen portaan asukkaiden suostumuksella. Jos kyse on piha-alueesta, parkkipaikasta tai siitä fillarivajasta, riittää taloyhtiön toimivaltaisen toimielimen enemmistöpäätös. Saunatiloihin, pesuhuoneisiin, wc-tiloihin tai pukuhuoneisiin ei valvontakameroita saa lainkaan laittaa. Asunto-osakeyhtiöissä päätös kameravalvontaan siirtymisestä tai kameroiden lisäämisestä voidaan tehdä vain yhtiökokouksessa, osakeyhtiössä asiasta on päätettävä yhtiön hallituksen kokouksessa.

Secured

Kaikki valvontakameroilla tallennettu kuva on henkilötietolain piirissä. Tämän lain takia kameravalvonnan tulee olla asiallisesti perusteltua, ja valvonnan kohteeksi joutuvalle on ilmoitettava tietojen keräämisestä. Jos valvontakamera tallentaa, on se erikseen ilmoitettava. Ilmoitukseksi riittävät tarrat ja kyltit, joista pihalla liikkuvat huomaavat, että kiinteistö on turvattu kameravalvonnalla. Taloyhtiön on lisäksi laadittava kameravalvonnalla saatavista henkilötiedoista (kuvasta tai äänestä, joista henkilön voi tunnistaa) rekisteriseloste, minkä tulee olla kaikkien saatavilla. Rekisteriselosteeseen on merkittävä muun muassa henkilötietojen käsittelyn tarkoitus ja rekisterinpitäjän yhteystiedot. Vaikka kameravalvonnasta vastaisi esimerkiksi jokin vartiointiliike tai muu turva-alan yritys, henkilötietolain mukaisena rekisterinpitäjänä pidetään edelleen toimeksiantajaorganisaatiota eli taloyhtiötä. Selosteesta pitää käydä ilmi myös tietojen suojauksen periaatteet. Vanhat videotallenteet on hävitettävä heti, eli niitä ei saa arkistoida. Tietosuojavaltuutettu suosittelee arvioimaan videotallenteiden tarpeellisuuden viimeistään kolmen vuorokauden kuluessa tallennuksesta. Jos kuvatuksi tullut henkilö haluaa nähdä tai kuulla, millaista informaatiota hänestä on tallennettu, on tällä henkilötietolain mukainen tarkastusoikeus itseään koskeviin kuvatallenteisiin. Sillä ei ole väliä, onko henkilö taloyhtiön asukas, ohikulkija vaiko kiinteistössä työskentelevä siivooja. 

Asunnot

Noin neljännes suomalaisista asuu vuokralla, Helsingissä lähes joka toinen. Maailma muuttuu – omistusasuminen ei näyttäydy enää sinä ainoana oikeana vaihtoehtona, vaan vuokralla asumisen suosio kasvaa kasvamistaan. Yksi syy vuokra-asumisen suosioon on se, että vakituista työpaikkaa on vaikea saada. Työelämä pirstaloituu, ja jos meinaa leivän syrjässä pysyä kiinni, pitää usein olla valmis muuttamaan työn perässä. Tämä on tietenkin helpompaa, kun asunnon myyminen ei viivytä muuttoa. Kaupungista toiseen on helppo muuttaa, ja vuokra-asuja pääsee muuttamaan kohtuullisin kuluin myös hyville alueille. Omistusasunnot tuppaavat olemaan kaupunkien keskustoissa hyvin kalliita, joten omistusasunnon hankinta ei sieltä edes olisi aina taloudellisesti mahdollista. Helsingin keskustassa maksaa yksiökin helposti yli 300 000 euroa.

Vuokra-asuja maksaa asunnostaan kiinteää kuukausivuokraa, eikä hän joudu maksumieheksi, jos asuntoon tarvitaan remontteja tai jos jääkaappi hajoaa. Vuokralla asuminen on siis kaikin puolin turvallista ja edullista. Irtisanomisaika on vuokranantajan puolelta 3–6 kuukautta, joten vuokralaiselle jää hyvin aikaa etsiä uutta kattoa päänsä päälle, jos asunnon omistaja haluaakin asunnon omaan käyttöönsä. Asuntosijoittaminen houkuttelee pariinsa yhä uusia sijoittajia, koska hyvästä vuokra-asunnosta voi saada 3–7 prosentin tuottoa. Siistikuntoinen keskusta-asunto löytää melko varmasti asukkaan, kunhan vuokra ei ole liian kallis. 

Vuokrasopimus kannattaa ilman muuta tehdä kirjallisena. Näin vältytään kaikilta ristiriitatilanteilta. Vuokrasopimuksesta on helppo tarkastaa, mikä oli sovittu vuokran eräpäiväksi, koska on muuttopäivä, edellytettiinkö vuokralaiselta kotivakuutusta, ja millainen sopimussakko avaimien hukkaamisesta oli määrätty. Kun vuokrasopimuksen laatimisen yhteydessä on laadittu alkutarkastus, mitä on täydennetty valokuvilla, ei myöhemmin tarvitse riidellä siitä, oliko makuuhuoneen ovessa lommo jo asuntoa vuokratessa. Huolella laadittu vuokrasopimus on molempien osapuolien etu. 

Jo ennen kuin alat vuokrata asuntoa, pohdi, haluatko tehdä tulevan vuokralaisesi kanssa määräaikaisen vaiko toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen. Jos olet etsimässä itsellesi vuokra-asuntoa, kysy vuokraajalta, kumpi sopimustyyppi tällä on mielessä. Toistaiseksi voimassaolevalla ja määräaikaisella sopimuksella on perustavanlaatuisia eroja. 

Toistaiseksi voimassaoleva vai määräaikainen vuokrasopimus

Määräaikaista sopimusta ei voi purkaa kesken sopimuskauden, kun taas toistaiseksi voimassaoleva sopimus on irtisanottavissa kuukauden varoitusajalla – siis vuokralaisen puolelta. Vuokranantaja ei voi vaatia esimerkiksi kahden kuukauden irtisanomisaikaa, sillä irtisanomisajat on asuinhuoneenvuokralaissa tarkoin määrätty. Vuokranantajan on annettava 3 kuukauden irtisanomisaika, jos vuokrasopimus on ollut voimassa alle vuoden, ja jos vuokrasuhde on kestänyt yli 12 kuukautta, on irtisanomisaika asuinhuoneenvuokralain mukaan 6 kuukautta.

Joissain tilanteissa myös määräaikainen vuokrasopimus voidaan päättää kesken sopimuskauden. On oikeus ja kohtuus, että vuokralainen saa irtisanoa vuokrasopimuksen, jos hänen on työn tai opiskelun takia muutettava toiselle paikkakunnalle. Jos vuokranantaja ei tähän suostu, voidaan vuokrasuhteen purkua hakea käräjäoikeudelta. Asuinhuoneenvuokralaki sallii vuokrasuhteen purkamisen myös muiden pakottavien syiden perusteella. Pienet puutteet eivät riitä määräaikaisen vuokrasuhteen purkuun, vaan kyseessä on oltava niin painavan syyn, että asuminen kyseisessä asunnossa ei ole mahdollista. Vuokrasuhteen purkamisen syyksi ei riitä se, että vuokralainen ei pysty enää maksamaan vuokraa. On kuitenkin mahdollista, että vuokralainen joutuu maksamaan vahingonkorvauksia vuokranantajalle, vaikka edellytykset vuokrasuhteen päättämiselle olisivatkin olemassa. Vuokralainen voi joutua korvaamaan jäljellä olevien kuukausien vuokran, jos vuokranantajalle syntyy tappioita asunnon pitämisestä tyhjillään.

Asunnon avaimet

Määräaikainen vuokrasopimus sitoo tietenkin myös vuokranantajaa. Vuokranantaja ei voi purkaa vuokrasopimusta, vaikka kummin kaima tarvitsisi juuri tuota asuntoa käyttöönsä, tai vaikka vuokranantajalle tulisi muuttuneen elämäntilanteen takia vaikeuksia suoriutua sijoitusasunnon lainan koroista ja lyhennyksistä. Määräaikainen vuokrasopimus tuo siis turvaa vuokralaiselle. Asunto ei niin sanotusti lähde alta sopimusaikana, oli se sitten vuoden, kaksi tai vielä pidempi. Määräaikainen vuokrasopimus on useiden yksityisten vuokranantajien suosiossa, koska näin vältytään vuokralaisten jatkuvalta vaihtumiselta ja uusien vuokralaisten etsimiseltä. Vuokralainen pysyy asunnossa mitä todennäköisimmin ainakin sen vuoden, tai mikä määräaikaisen sopimuksen kestoksi onkaan merkitty.

Mitä hyötyä toistaiseksi voimassaolevasta sopimuksesta? Ainakin se, että asunnon kanssa ei ole ”naimisissa”; asunnosta voi lähteä hyvinkin nopeasti, jos sen varustelutaso tai sijainti ei miellytä, tai jos naapurien kanssa tulee riitaa. Asuntoon ei ole sidottu kuin vain irtisanomiskuukauden ajaksi, joten mikään ei estä ottamasta työpaikkaa vastaan toiselta puolelta Suomea, tai vaikka ulkomailta.

Syksyn 2013 kyselyiden perusteella kolmanneksella osakkaista on toistuvia riitoja taloyhtiössä ja riitojen määrä ei ole ainakaan vähentynyt uuden asunto-osakeyhtiölain tultua voimaan heinäkuussa 2010.

Dokumentti

Osakkaiden väliset erimielisyydet koskevat yleensä osakehuoneistojen ja/tai yhteisten tilojen käyttöä ja remontointia. Osakkaiden ja taloyhtiön väliset riidat koskevat yleensä osakkaiden yhdenvertaista kohtelua, kunnossapitovastuun jakoa, osakkaan vastikkeenmaksuvelvollisuutta ja puutteellista tai virheellistä johtamista.

Alla vaihtoehtoisia keinoja erimielisyyksien vähentämiseksi ja niiden ratkaisemiseksi taloyhtiöissä:

Miten As Oy-lain noudattamista valvotaan?

Siitä, miten as.osakeyhtiölakia pitäisi kehittää, voidaan - ja pitää - keskustella. Mutta sitä ennen oliis tarpeen selvittää yksi asia: miten lain noudattamista valvotaan? Miten korjataan tämä nykyinen nurinkurinen tilanne, jossa nimenomaan hallitus ja isännöitsijä voivat rikkoa lakia ihan vapaasti rikkoa eikä siitä seuraa rikkojalle yhtään mtiönä? Kokemukseni mukaan hallituksen jäsenet eivä edes tunne lain sisältää

Lampaat koloissaan

Yhtiökokoukseen osallistuvat osakkaat ovat lampaita, yhtä sutta lukuun ottamatta. Kukaan ei uskalla inahtaakaan yhtiön hallituksen tai isännöitsijän toiminnasta. Yhtiökokouksen jälkeen kyllä monet mutisevat, kuinka olisi pitänyt sanoa, mutta.. Yleensä isännöitsijä ja hallituksen pj istuvat rinnan ja yrittävät ohjailla kokouksen kulkua mielensä mukaan. Lampaat keritään ilman vastarintaa. Susi yrittää parhaansa mukaan

Yhtiökokousesittelyt

Taloyhtiössämme asian esittely yhtiökokouksessa on puutteellinen. Siellä tuodaan esiin vain hallituksen/isännöitsijäe esitys, mutta esittelyssä ei tuoda esiin ehdotuksen hyviä ja huonoja puolia tai muita päätösehdotuksia ja niiden plussia tai miinuksia. Yhtiökokouksen osanottajatkaan eivät aina tiedä, että heillä on oikeus vaatia sellaista esittelyä, jonka perusteella tietämätönkin voi tehdä perustellun päätöksen.

Jäteasiaa

Jätteet vaaditaan lajittelemaan Ja ongelma-ja elektroniikkajätteet pitää viedä erikoisasemalla. Asia on sinänsä hyvä. Jätteiden käyttö on nykyisin puhdasta bisnestä. En ole missään kuullut tai lukenut, paljonko se tuottaa, mutta kun alkumateriaali on ilmaista, niin kate on varmaan hyvä. Taloyhtiöiden pihoille tulee saada myös paikka elektroniikka, akku- ym. jätteille. Myös huonekalut tulisi saada hoitaa kontteihin.

Putki- ja sähköremonttien kustannukset tasapuolisemmiksi

Yksi tärkeä periaate laissa on yhdenvertaisuusperiaate, joka ei toteudu taloyhtiön putki-, sähköjohto-, parveke-, ja autohalli-/talliosakkeiden osalta, kun maksuosuudet ovat asunnon pinta-alan suhteessa. Ymmärrän taloyhtiön katto-, ikkuna-, ulkoseinä- ja patteriremonttien maksun neliöiden perusteella, koska työtä erikokoisissa asunnoissa on suunnilleen neliöiden suhteessa.

Perustetaan osakkaan etua ajava organisaatio

Tällä hetkellä ei tietääkseni ole osakkaan etua ajavaa organisaatiota. Hallituksen ja isännöitsijän mielivaltaan vastaan pitää osakkaalla olla mahdollisuus saada puolueetonta apua.

Osakkaan on vaikea saada puolueetonta juridista apua, jos kyse ei ole jostain isosta (ja rahakkaasta) asiasta. Pääkaupunkiseudun lakimiehet ovat hyvin työllistettyjä,

eikä heitä kiinnosta pikku riidat.