Siirry sisältöön

Helsinki

Asuntokaupoissa puhutaan kymmenistä tuhansista euroista, Etelä-Suomessa jopa sadoista tuhansista euroista. Pääkaupunkiseudulta on vaikea löytää omakotitaloa alle 200 000 eurolla. Jos ostettuaan 300–400 000 euroa maksavan omakotitalon huomaakin, että siinä on jotain vikaa, kannattaa reagoida nopeasti ollakseen oikeutettu joko asuntokaupan purkuun tai hinnanalennukseen. Jotta asuntokaupan riitauttaminen ja korvausvaatimusten saaminen läpi onnistuisivat mahdollisimman helposti, kannattaa ottaa avuksi alan asiantuntija. Huomannet, että kun etsinnässä on lakiasiaintoimisto, Helsinki ja muut suuret kaupungit ovat täynnä erilaisia vaihtoehtoja. Lakiasiaintoimistojen joukosta kannattaa valita sellainen, jolla on kokemusta nimenomaan asuntokauppariidoista ja niiden sovittelusta, tai oikeuteen asti viedyistä asuntokauppariidoista.

Asunnon vika jää joko myyjän tai ostajan vastuulle

Suomessa tehdään vuosittain noin satatuhatta asuntokauppaa, joista iso osa etenee molempia osapuolia tyydyttävällä tavalla, mutta joista jotkut menevät niin sanotusti metsään. Asunto- ja kiinteistökauppaa säätelevät eri lait, joiden perusteella riita-asioita koetetaan setviä. Asunto-osakkeiden kauppaa säätelevät asuntokauppalait, joissa on erilliset säännökset uuden ja vanhan asunnon kaupasta. Kiinteistökauppaa taas sääntelee maakaari. Asuntokauppoihin liittyvät riidat ovat melko yleisiä, ja koskevat yleensä asunnon ominaisuuksiin liittyviä virheitä, kuten uuden omistajan aloittaman remontin yhteydessä paljastunutta kosteus- tai homevauriota. Asunnon myyjän virhevastuu riippuu siitä, onko myyjä yksityishenkilö vaiko asuntojen rakentamista ja asuntokauppaa harjoittava ammattilainen. Virhevastuuta ja se oikeudellista sisältöä arvioidaan myös laissa ilmoitettujen velvollisuuksien perusteella. Asunnon myyjälle laki sälyttää tiedonantovelvollisuuden, ja asunnon ostajalle ennakkotarkistusvelvollisuuden. Jos myyjä jättää kertomatta jotain oleellista asunnon kunnosta, on hän rikkonut tiedonantovelvollisuuttaan ja joutuu korvaamaan vastapuolen kärsimät vahingot. Vastuu asunnossa olevasta virheestä voi jäädä ostajan vastuulle, jos tämän katsotaan laiminlyöneen oman velvollisuutensa selvittää asunnon kunto ja asunnon tiedot. Ostaja ei siis voi vedota kaupan jälkeen sellaiseen seikkaan, mikä hänen olisi pitänyt havaita asuntoa tarkastaessaan.

Jos vika tai vaurio ei ollut asunnon myyjän tiedossa, on virhevastuun määritteleminen monimutkaisempaa. Myyjä on vastuussa myös näistä salaisista, piilevistä virheistä, jos asunnon arvioidaan poikkeavan siitä, mitä sen hintaluokan ja sen tason asunnolta voidaan edellyttää. Tämä kuulostaa melko tulkinnanvaraiselta, joten ostajan kannattaa hommata lakimiestoimiston apua tässä perustelujen laatimiseen ja esittämiseen. 

Lisäksi ostajan kannattaa olla aikaisin liikkeellä. Jotta ostajalla säilyisi oikeus korvauksiin, on hänen reklamoitava asunnossa ilmenneestä virheestä mahdollisimman nopeasti, koska muuten hän lain mukaan menettää oikeutensa vedota kyseiseen virheeseen. Ostajalla on mahdollisuus asuntokaupan purkuun tai hinnanalennukseen, jos virheen todetaan johtuvan myyjän huolimattomuudesta. Myyjä voi lisäksi joutua maksamaan ostajalle vahingonkorvausta tälle aiheutuneista vahingoista. Avuksi kannattaa ottaa asuntokauppariitoihin perehtynyt lakimies, koska myyjä luonnollisesti pyrkii vapautumaan korvausvelvollisuudestaan. Lakimies pitää huolta asunnon ostajan oikeuksista, sillä kokemattoman voi olla vaikea tulkita asuntokauppoihin liittyvää lakia ja sen melko tulkinnanvaraisilta tuntuvia säädöksiä.

Miten asuntokauppariitoja voitaisiin ehkäistä?

Asuntokauppoihin liittyvät riidat johtuvat verrattain harvoin myyjän tahallisesta huolimattomuudesta tai asuntoon liittyvien tietojen pimittämisestä. Yleensä on kyse ostajan tai myyjän (tai molempien) tietämättömyydestä, sekä kaupanteon yhteydessä suoritetuista epätarkoista kuntotarkastuksista. Kuntotarkastus onkin viimeinen paikka, mistä kannattaa tinkiä. Asuntoa kannattaa tilata tarkastamaan ulkopuolinen, riippumaton taho, jolla on kompetenssia tutkia asunnon kunto perusteellisesti. Kannattaa harkita myös kosteusmittauksia, jotta mahdollinen kosteusongelma ei tulisi myöhemmin yllättämään. Kuntotarkastus voidaan merkitä kaupan ehdoksi, ja myyjä ja ostaja voivat sopia maksavansa sen puoliksi. Sekä ostajan että myyjän hyvä olla itse paikalla silloin, kun kuntotarkastus suoritetaan. 

Lakimies

Kauppasopimuksesta kannattaa tehdä niin kattava kuin mahdollista, sillä se palvelee molempien osapuolten etua. Jos kaikki poikkeamat ja mahdolliset viat on merkitty kauppasopimukseen, ei niihin voi jälkeenpäin enää vedota. Kosteus- ja homevauriot kuitenkin saattavat jäädä kuntotarkastuksessakin huomaamatta. Tällaiset vauriot laskevat asunnon arvoa ja aiheuttavat kalliita remontteja. Jotta ostaja saisi tarpeellisen suuren hinnanalennuksen ja ehkä myös vahingonkorvausta, on asiantuntijan apu tarpeen. Lakimies osaa kertoa, millaisia rakennusteknisiä tutkimuksia tai mikrobitutkimuksia tarvitaan tausta-aineistoksi, ja miten asia perustellaan niin, ettei myyjä välty vastuulta väärin perusteltujen vaatimusten takia. Vapaaehtoinen sopimus on asuntokauppariidoissa aina se ensisijainen vaihtoehtoa, sillä tuomioistuimeen viedyt riidat ovat kalliita ja kestävät kauan. Tarvittaessa kokenut lakimies on valmis viemään asuntokauppariidan aina tuomioistuimeen asti. 

Kameravalvonta taloyhtiöön

Ehkä jo seuraavassa yhtiökokouksessa nousee esille kysymys siitä, pitäisikö hankkia kameravalvonta taloyhtiölle – jos sitä ei siis ole jo hankittuna. Kameravalvontaa käyttävät monet taloyhtiöt, yritykset, yhteisöt, yksityishenkilöt ja viranomaiset. Kameravalvonnan tarkoitus on ennaltaehkäistä rikollisuutta ja avustaa erilaisten rikosten, ilkivallantekojen tai onnettomuuksien selvittelemisessä. Kameravalvonta tuottaa jatkuvaa kuvainformaatioita kiinteistössä tai sen pihamaalla käynnissä olevista tapahtumista. Mitä laadukkaampi kamera, sen parempaa kuvaa se tuottaa. Tänä päivänä valvontakamerat tuottavat pääsääntöisesti värikuvaa. Valvontakameran nauhalta on helppo selvittää tapahtumien – esimerkiksi murtovarkauden – kulku ja ehkä jopa tunnistaa syyllinen. Hyvälaatuisissa valvontakameroissa on liiketunnistin ja tasokkaat valot, joilla ne ottavat hyvää kuvaa yölläkin. Kohde saattaa olla tunnistettavissa useiden kymmenien metrien päästä. Mikäli resurssit eivät riitä tällaisiin, lähinnä ammatti- ja yrityskäyttöön suunniteltuihin kameroihin, kannattaa varmistaa, että pihan valaistus tukee kameran toimintaa. Luonnonvalo on kortilla varsinkin talvisin. Silloin ulkovalojen pitää olla toiminnassa ja valaisimien sijoitettu oikein valvontakameroihin nähden.

Kameravalvontajärjestelmä koostuu kaapeloinnista, kuvantallentimisista, monitoreista ja tietenkin itse kameroista, joita suositellaan kiinnittämään ainakin ovien välittömään läheisyyteen. Moderni kamerajärjestelmä saattaa lähettää reaaliaikaista etäkuvaa vartiointiliikkeeseen, jossa kameroita seuraavat työntekijät havaitsevat heti kaikki poikkeustilanteet. Kamerajärjestelmä saattaa olla varustettu rikosilmoitinjärjestelmällä, mikä lähettää hälytyksen vartiointiliikkeelle heti havaitessaan varkauden. Rikosilmoitinjärjestelmän lisäksi kameravalvonta on saatettu varustaa lisäosilla, mitkä lähettävät hälytyksen myös tulipalosta, vesivahingosta tai ikkunan rikkomisen kaltaisesta ilkivallanteosta. Ovihälytin kertoo, jos ovi avataan siihen aikaan, kun tilassa ei pitäisi liikkua kenenkään luvallisella asialla olevan. Valvontajärjestelmässä voi olla myös esimerkiksi häkäilmaisin. Vaikka kameravalvonta ei olisi näin kehittynyt ja monipuolinen, riittää pelkkä tieto tallentavien valvontakameroiden olemassaolosta ehkäisemään monet rikokset, murrot, varkaudet ja ilkivallanteot. Kameravalvonnasta kannattaakin varoittaa näkyville paikoille sijoitetuilla kylteillä ja tarroilla.

Kameravalvontaa säätelevät useat lait

Älä kuvaa

Valvontakameroiden käyttöön ottaminen ei vaadi lupakäytäntöjä tai viranomaismaksuja, mutta ennen kuin valvontakameroita alkaa asentaa, on asiaan syytä perehtyä huolella, jotta välttyy rikkomasta lakia. Henkilöitä ei saa kuvata ja videoida missä vain. Omakotitalon omistaja saa hankkia kiinteistöönsä ja tontilleen niin paljon kameroita kuin huvittaa, mutta niiden tulee kuvata vain hänen tontillaan tapahtuvaa toimintaa.

Rikoslain mukaan kotirauhan suojaamassa paikassa tapahtuvan toiminnan kuuntelu, katselu, kuvaaminen tai tallentaminen on rangaistavaa. Kotirauha suojaa asunnot, myös loma-asunnot ja – yllättävää sinänsä – hotellihuoneet, asuntoautot, teltat ja kerrostalojen porraskäytävät. Myös kerrostalon tai rivitalon asukkaiden yksityisalueeseen kuuluvat pihat ja piharakennukset ovat kotirauhan piirissä.

Asukas saa asentaa omaan asuinhuoneistoonsa tai autotalliinsa valvontakameroita, mutta ilman kaikkien taloyhtiön asukkaiden suostumusta hän ei saa alkaa kuvata porraskäytävän tai esimerkiksi pyörävaraston tapahtumia. Jos taloyhtiön hallitus esittää valvontakameroiden hankkimista porraskäytävään, pihalle tai sinne pyörävarastoon, on otettava huomioon yhteisön päätöksentekoon liittyvät normit. Porraskäytävää saa kuvata vain kaikkien kyseisen portaan asukkaiden suostumuksella. Jos kyse on piha-alueesta, parkkipaikasta tai siitä fillarivajasta, riittää taloyhtiön toimivaltaisen toimielimen enemmistöpäätös. Saunatiloihin, pesuhuoneisiin, wc-tiloihin tai pukuhuoneisiin ei valvontakameroita saa lainkaan laittaa. Asunto-osakeyhtiöissä päätös kameravalvontaan siirtymisestä tai kameroiden lisäämisestä voidaan tehdä vain yhtiökokouksessa, osakeyhtiössä asiasta on päätettävä yhtiön hallituksen kokouksessa.

Secured

Kaikki valvontakameroilla tallennettu kuva on henkilötietolain piirissä. Tämän lain takia kameravalvonnan tulee olla asiallisesti perusteltua, ja valvonnan kohteeksi joutuvalle on ilmoitettava tietojen keräämisestä. Jos valvontakamera tallentaa, on se erikseen ilmoitettava. Ilmoitukseksi riittävät tarrat ja kyltit, joista pihalla liikkuvat huomaavat, että kiinteistö on turvattu kameravalvonnalla. Taloyhtiön on lisäksi laadittava kameravalvonnalla saatavista henkilötiedoista (kuvasta tai äänestä, joista henkilön voi tunnistaa) rekisteriseloste, minkä tulee olla kaikkien saatavilla. Rekisteriselosteeseen on merkittävä muun muassa henkilötietojen käsittelyn tarkoitus ja rekisterinpitäjän yhteystiedot. Vaikka kameravalvonnasta vastaisi esimerkiksi jokin vartiointiliike tai muu turva-alan yritys, henkilötietolain mukaisena rekisterinpitäjänä pidetään edelleen toimeksiantajaorganisaatiota eli taloyhtiötä. Selosteesta pitää käydä ilmi myös tietojen suojauksen periaatteet. Vanhat videotallenteet on hävitettävä heti, eli niitä ei saa arkistoida. Tietosuojavaltuutettu suosittelee arvioimaan videotallenteiden tarpeellisuuden viimeistään kolmen vuorokauden kuluessa tallennuksesta. Jos kuvatuksi tullut henkilö haluaa nähdä tai kuulla, millaista informaatiota hänestä on tallennettu, on tällä henkilötietolain mukainen tarkastusoikeus itseään koskeviin kuvatallenteisiin. Sillä ei ole väliä, onko henkilö taloyhtiön asukas, ohikulkija vaiko kiinteistössä työskentelevä siivooja.