Siirry sisältöön

Mitä tulisi huomioida, kun ostat ensimmäistä sijoitusasuntoa?

Asuntosijoittaminen houkuttelee niin nuoria kuin vanhempiakin suomalaisia. Oman asunnon vuokraaminen tarkoittaa kuukausittaista tuottoa. Vuokrasuhteet ovat usein ainakin vuoden mittaisia (ellei kyseessä ole kalustetun asunnon lyhytaikainen vuokraaminen), joten tuotto on taattu ainakin vuodeksi eteenpäin – vai onko? Lue tästä lisää niistä asioista, joita tulisi huomioida ensimmäistä sijoitusasuntoa ostaessa. 

Mitä jos asunto tuottaakin tappiota?

Vaikka vuokratuottolaskelmat osoittaisivat vielä asuntoa hankkiessa, että asunnon vuokraamisella voisi tienata mukavasti, saattaakin asia kääntyä päälaelleen. Voi olla, että vuokralainen yksinkertaisesti lakkaa maksamasta vuokraa. Vuokrarästien perintään ja vuokralaisen häätämiseen (varsinkin kesken sopimuskauden) menee aikaa, ja voi olla, että rästit jäävät lopullisesti saamatta. Ehkä asuntoon ei löydy vuokralaista lainkaan? Jos joudut kasvaneen hoitovastikkeen, remontin tai lainankorkojen nousun takia pyytämään korkeampaa vuokraa kuin alueen muut vuokranantajat, saattaa asunto jäädä tyhjilleen. Mieti jo ennen ostopäätöksen tekoa, kestääkö oma taloutesi mahdolliset tyhjät kuukaudet, jolloin joudut maksamaan vastikkeen ja lainanlyhennyksen omasta pussistasi. Vuokraustoiminnan tappiot voi toki vähentää verotuksessa, mutta ei ole kiva maksaa tyhjillään olevasta asunnosta useita satoja, ehkä jopa lähemmäs tuhatta euroa kuukaudessa. 

Kädenpuristus

Jos asuntoon ei löydy pitkäaikaista vuokralaista, on jäljellä neljä mahdollisuutta: laskea vuokraa, muuttaa asuntoon itse ja vuokrata/myydä nykyinen koti, kalustaa sijoitusasunto ja yrittää saada se vuokratuksi esimerkiksi Airbnb-sivuston kautta, tai laittaa sijoitusasunto myyntiin. Riippuu tilanteesta, mikä on paras ratkaisu. Vuokran laskeminen voi johtaa siihen, ettei asunto tuota mitään, vaan joudut maksamaan ventovieraan asumisesta kämpässäsi. Toisaalta, parempi saada edes jotain, kuin pitää asuntoa tyhjillään. Asunnon kalustaminen lyhytaikaiseen käyttöön sopivaksi vaatii investointeja, eikä vuokralaisten löytyminen ole sittenkään varmaa. Jos kyseessä on ison kaupungin keskustassa sijaitseva asunto, on siihen pääsääntöisesti helppoa löytää vuokralaisia – esimerkiksi matkailijoita, keikkatyöläisiä tai putkiremonttia paossa olevia perheitä. Kalustetusta asunnosta voi pyytää korkeampaa vuokraa, joten voi olla, että asunnon tuotto paranee. Viimeinen vaihtoehto on myydä sijoitusasunto. Sijoitusasunnon myyntivoitosta joutuu maksamaan myyntivoittoveroa, vaikka olisi omistanut sen kuinka pitkään. Asuntokauppa on kuitenkin hiljentynyt: jos asunto sijaitsee muuttotappioalueella tai se on vanha ja remontin tarpeessa, voi olla, ettet saa asuntoa kaupaksi lainkaan.

Sijoittamisessa on aina riskinsä. Jos olet valmis riskeihin ja haasteisiin, ja sinulla on puskurirahastoa mahdollisia tyhjiä kuukausia varten, voi asuntosijoittaminen olla sinun juttusi. Parhaassa tapauksessa löydät heti hyvin tuottavan asunnon ja tunnolliset vuokralaiset, ja asunnon hinta kasvaa niin, että pääset siitä aikanaan eroon helposti ja mukavalla voitolla. 

Sopivan sijoitusasunnon valinta

Kun etsit ensimmäistä sijoitusasuntoa, tavoittele vähintään 5 % tuottoa. Alueen vuokratason saat selville esimerkiksi Vuokraoven ilmoituksia selaamalla. Älä keskity pelkkään hintaan, sillä edulliset asunnot sijaitsevat usein kaukana keskustasta, mikä vähentää niiden haluttavuutta. Edulliseen asuntoon voi myös olla tulossa isoja remontteja, mikä tarkoittaa tyhjiä kuukausia tai vuokralaisen vaatimuksia vuokran väliaikaisesta alentamisesta. Remontit kuitenkin nostavat asunnon hintaa ja lisäävät sen houkuttelevuutta niin vuokra- kuin asuntomarkkinoilla, joten remontin tarpeessa olevia asuntoja ei kannata automaattisesti sulkea pois. Ennen putkiremonttia voit saada asunnon hyvinkin huokeasti, ja remontin voit maksaa pois rahoitusvastikkeen muodossa. Jos rahoitusvastike on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa, voit vähentää sen vuokratulojen verotuksessa.

Paras sijoitusasunto on monen mielestä yksiö tai kaksio, mutta toki perheasuntojakin tarvitaan. Jos kolmion tai neliön pohjaratkaisu on toimiva, voit muuttaa sen soluksi, ja pyytää jokaisesta huoneesta useamman sadan euron vuokraa. Soluasuntoa voit vuokrata niin opiskelijoille kuin matkailijoille ja muille lyhytaikaista vuokra-asuntoa etsiville.

Miten löytää sopiva vuokralainen?

Sijoitusasunto

Asuntosijoittaminen ei aina tarkoita passiivista tuloa! Asuntosijoittajalta menee paljon aikaa vuokrasuhteen hoitoon. Asuntosijoittaminen on kannattavaa, kun asuntoja on ainakin 5–10 kappaletta, ja se tarkoittaa isoa työmäärää. Yhteen asuntoon on löydettävä uusi vuokralainen, toisessa on vesivahinko, kolmannen asukas aiheuttaa järjestyshäiriöitä ja neljännestä hajosi jääkaappi… Onneksi ainakin uusien vuokralaisten etsimisen voi ulkoistaa. Vuokranvälittäjän palkkio on verovähennyskelpoinen, ja hän hoitaa ilmoittelun, vuokralaisehdokkaiden haastattelun, luottotietojen tarkistamisen ja sopimuksen tekemisen. Ammattitaitoinen vuokranvälittäjä osaa kysyä oikeat kysymykset, arvioida vuokralaisen luotettavuuden ja laatia kattavan vuokrasopimuksen. Monet vuokrasuhteen ongelmatilanteet olisivat vältettävissä huolella laaditun, kirjallisen vuokrasopimuksen avulla